Bản án 54/2018/DS-PT ngày 16/01/2018 về tranh chấp quyền sở hữu nhà ở được xét xử tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, liên quan đến việc giao dịch nhà đất giữa các bên. Cụ thể, nhà đất tại số 102/45/11/5 đường PHI thuộc sở hữu của bà B đã được bà bán cho ông T. Sau đó, ông T nhờ ông H2 và bà H3 đứng tên dùm.

Vào ngày 29/5/2005, ông T đã bán lại căn nhà cho bà H thông qua hợp đồng mua bán, nhưng hợp đồng này chưa được công chứng. Một điểm quan trọng là vào thời điểm giao dịch, nhà đất đã bị ông T thế chấp tại Ngân hàng E để vay tiền, điều này không được công khai với bà H khi giao dịch diễn ra.

Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố hợp đồng giữa ông T và bà H là vô hiệu, do không đáp ứng yêu cầu về công chứng và vì tài sản đã được thế chấp. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải quyết các hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, điều này gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bà H.

Câu hỏi: Trong trường hợp tranh chấp quyền sở hữu nhà ở liên quan đến giao dịch mua bán nhà, quyền sở hữu tài sản và nghĩa vụ tôn trọng tài sản của người khác được thể hiện như thế nào?

a) Phân tích quyền sở hữu tài sản của các nhân vật trong tình huống trên?

- Nhận vật B là chủ sở hữu hợp pháp của chiếc xe máy. Quyền sở hữu của B bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt chiếc xe theo quy định của pháp luật. Khi cho A mượn xe, B vẫn giữ quyền sở hữu, chỉ tạm thời giao quyền sử dụng cho A theo thỏa thuận mượn tài sản. Do đó, A phải tuân thủ các điều kiện mà B đặt ra khi mượn xe, bao gồm việc hoàn trả đúng thời gian và bảo quản xe trong tình trạng nguyên vẹn.

- Nhân vật A: 

+ Quyền sử dụng: A được quyền sử dụng xe trong thời gian mượn theo thỏa thuận với B. Tuy nhiên, quyền này chỉ giới hạn trong phạm vi sử dụng cá nhân và không bao gồm quyền cho người khác mượn lại xe, trừ khi có sự đồng ý của B.

+ Vi phạm quyền sở hữu của B: Khi không trả xe đúng thời hạn và tự ý cho anh C mượn, A đã vi phạm quyền sở hữu của B. Hành động cho C mượn xe mà không có sự cho phép của B là hành vi vượt quá quyền sử dụng mà B đã trao cho A.-

+ Hành vi gây hư hại tài sản: Khi A có hành động quát tháo và đạp đổ xe, gây vỡ yếm và gương xe, A đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu của B. Hành vi này không chỉ vi phạm thỏa thuận ban đầu mà còn gây thiệt hại trực tiếp cho tài sản của B.

- Nhân vật C: 

+ C mượn xe từ A nhưng không trực tiếp thỏa thuận với B, do đó không có quyền sử dụng hợp pháp đối với chiếc xe. Cũng không có thông tin về việc C biết hay không biết xe thuộc sở hữu của B và chỉ được A mượn tạm thời.

+ Nếu C gây thiệt hại cho xe trong quá trình mượn từ A, C sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường, nhưng trong trường hợp này, thiệt hại là do hành vi của A gây ra khi đạp đổ xe.

=> Tóm lại:  B có quyền sở hữu đầy đủ đối với xe và bị vi phạm quyền sở hữu do hành vi của A. A vi phạm quyền sở hữu của B khi không trả xe đúng hạn, cho C mượn xe mà không có sự đồng ý của B, và gây hư hại tài sản của B. C sử dụng xe từ A mà không có quyền hợp pháp từ B, nhưng không có hành vi trực tiếp vi phạm quyền sở hữu của B trong tình huống này.

b) Hành động của A có vi phạm quyền sở hữu của B không? Nếu có, B có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

- Khi A mượn xe của B, theo thỏa thuận, A phải hoàn trả xe đúng thời gian đã hứa. Việc A không trả xe đúng hạn và nhiều lần phớt lờ yêu cầu trả xe của B là vi phạm quyền sở hữu của B.

- A còn tự ý cho người khác mượn xe mà không có sự đồng ý của B, điều này cũng vi phạm quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu là B. A có thái độ đạp đổ xe gây vỡ yếm, vỡ gương là vi phạm “Nghĩa vụ tôn trọng tài sản của người khác”

- Công dân có nghĩa vụ tôn trọng quyền sở hữu tài sản của người khác, không được xâm phạm tài sản của cá nhân, tổ chức, tập thể và Nhà nước.

+ Nếu nhặt được của rơi phải trả lại cho người mất hoặc thông báo cho cơ quan có trách nhiệm để xử lí. Khi vay, nợ phải trả đầy đủ, đúng hạn.

+ Nếu mượn hoặc thuê tài sản của người khác thì phải giữ gìn cẩn thận, trả lại cho chủ sở hữu đùng hạn, nếu hỏng thì phải sửa chữa, bồi thường.

- Người có hành vi vi phạm quyền và nghĩa vụ của công dân về kinh doanh, nộp thuế, quyền sở hữu tài sản và nghĩa vụ tôn trọng tài sản của người khác thì tuỳ theo tính chất và mức độ vi phạm có thể bị xử lí vi phạm hành chính, xử lí kỉ luật, truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- B có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình

+ Báo với chính quyền địa phương……

+ Khởi kiện ra tòa án dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích của mình

a) Quyền và nghĩa vụ của công dân về sở hữu tài sản

* Quyền của công dân về sở hữu tài sản: Bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ thể tự mình nắm giữ, quản lí, chi phối trực tiếp tài sản. Có hai hình thức chiếm hữu là chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

+ Chiếm hữu có căn cứ pháp luật: chủ sở hữu có quyền chiếm hữu tài sản của mình;  người không phải chủ sở hữu cũng như có quyền chiếm hữu (khi được người chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản, khi người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, người được giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự).

+ Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật: chiếm hữu không dựa trên cơ sở pháp luật, không được pháp luật cho phép, thừa nhận. Khi người chiếm hữu không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng có được tài sản không dựa trên cơ sở pháp luật.

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng bao gồm quyền sử dụng của chủ sở hữu và quyền sử dụng của người không phải chủ sở hữu (được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu theo quy định của pháp luật).

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

* Nghĩa vụ của công dân về sở hữu tài sản

- Tuân thủ quy định của pháp luật về sở hữu tài sản: Không được thực hiện hành vi trái pháp luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

- Tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội: Tuân thủ các quy định pháp luật về bảo vệ môi trường, nếu làm ô nhiễm môi trường thì phải bồi thường thiệt hại.

* Nghĩa vụ tôn trọng tài sản của người khác

- Không được xâm phạm tài sản của cá nhân, tổ chức, tập thể và Nhà nước:

+ Nếu nhặt được của rơi phải trả lại cho người mất hoặc thông báo cho cơ quan có trách nhiệm để xử lí.

+ Khi vay nợ phải trả đầy đủ, đúng hạn.

- Nếu mượn hoặc thuê tài sản của người khác thì phải giữ gìn cẩn thận, trả cho cho chủ sở hữu đúng hạn, nếu hỏng thì phải sửa chữa, bồi thường. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trường hợp bên mượn tài sản không được tự ý thay đổi tình trạng của tài sản, không được cho người khác mượn lại…

- Công dân có nghĩa vụ tôn trọng và bảo vệ tài sản của nhà nước và lợi ích công cộng.

+ Không được xâm phạm tài sản của nhà nước. Khi được nhà nước giao quản lý, sử dụng tài sản nhà nước phải bảo quản, giữ gìn, sử dụng tiết kiệm có hiệu quả, không tham ô lãng phí. Tài sản của nhà nước gom đất đai rừng núi, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất, thềm lục địa, vùng trời…

+ Người nào xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản và nghĩa vụ tôn trọng tài sản của người khác thì tuỳ theo tính chất và mức độ vi phạm có thể bị xử lí kỉ luật, xử phạt hành chính hoặc xử lí hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

b) Phân tích tình huống:

- Ông A có trách nhiệm bồi thường cho ông B vì:

+ Chiếc xe máy là tài sản hợp pháp của ông B, ông có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

+ Trong trường hợp ông B cho ông A mượn, ông A phảo có nghĩa vụ bảo quản tài sản mượn và trả lại tài sản mượn đúng thời hạn

- Tuy nhiên, ông A đã không khoá xe cẩn thận dẫn đến việc bị mất cắp thì ông phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

- Giá trị của chiếc xe là 10 triệu, ông B yêu cầu ông A trả nốt 2 triệu còn thiếu và ông A phải hoàn trả đầy đủ số tiền tương ứng với giá trị của chiếc xe cho ông B là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật.